公告

前言

1 总则

• 1.0.1为规范房地产估价活动，统一房地产估价程序和方法，

• 1.0.2本规范适用于房地产估价活动。

• 1.0.3房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关

2 估价原则

• 2.0.1房地产的市场价值评估，应遵循下列原则： 1独立、

• 2.0.2房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值

• 2.0.3房地产的投资价值、现状价值等其他价值和价格评估，

• 2.0.4遵循不同估价原则的评估价值，应符合下列规定： 1

• 2.0.5估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和

• 2.0.6当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间不一

3 估价程序

• 3.0.1房地产估价工作应按下列程序进行： 1受理估价委托

• 3.0.2估价委托应由房地产估价机构统一受理，并应符合下列

• 3.0.3估价基本事项包括估价目的、价值时点、估价对象和价

• 3.0.4估价作业方案应在对估价项目进行分析的基础上编制，

• 3.0.5估价所需资料应针对估价项目进行搜集，并应包括下列

• 3.0.6对搜集的估价所需资料应进行检查。当估价委托人是估

• 3.0.7估价对象的实地查勘应符合下列规定： l应观察、询

• 3.0.8当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应对估价对

• 3.0.9在估价中遇有难以解决的复杂、疑难、特殊的估价技术

• 3.0.10对估价对象的房屋安全、质量缺陷、环境污染、建筑

• 3.0.11估价报告在交付估价委托人前，应对其内容和形式等

• 3.0.12估价报告经审核合格后，应由不少于两名参加估价的

• 3.0.13估价报告交付估价委托人后，不得擅自改动、更换、

• 3.0.14房地产估价机构应及时整理和保存估价资料，并应保

4 估价方法

• 4.1 估价方法选用

  • 4.1.1选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产

  • 4.1.2估价方法的选用，应符合下列规定： l估价对象的同

  • 4.1.3当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用

• 4.2 比较法

  • 4.2.1运用比较法进行房地产估价时，应按下列步骤进行：

  • 4.2.2搜集的交易实例信息应满足比较法运用的需要，宜包括

  • 4.2.3可比实例的选取应符合下列规定： 1可比实例应从交

  • 4.2.4下列特殊交易情况下的交易实例，不宜选为可比实例：

  • 4.2.5可比实例及其有关信息应真实、可靠，不得虚构。应对

  • 4.2.6选取可比实例后，应建立比较基础，对可比实例的成交

  • 4.2.7当满足本规范第4.2.3条要求的交易实例少于三个

  • 4.2.8进行市场状况调整时，应消除成交日期的市场状况与价

  • 4.2.9房地产状况调整应消除可比实例状况与估价对象状况不

  • 4.2.10进行区位状况调整时，应将可比实例在自身区位状况

  • 4.2.11进行实物状况调整时，应将可比实例在自身实物状况

  • 4.2.12进行权益状况调整时，应将可比实例在自身权益状况

  • 4.2.13进行区位、实物和权益状况调整时，应将可比实例与

  • 4.2.14交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整，可

  • 4.2.15进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、

  • 4.2.16对经修正和调整后的各个可比实例价格，应根据它们

  • 4.2.17比较法的原理和技术，可用于其他的估价方法中有关

• 4.3 收益法

  • 4.3.1运用收益法进行房地产估价时，应按下列步骤进行：

  • 4.3.2收益法估价时，应区分报酬资本化法和直接资本化法，

  • 4.3.3选用全剩余寿命模式进行估价时，收益价值应按下式计

  • 4.3.4选用持有加转售模式进行估价时，收益价值应按下式计

  • 4.3.5选用直接资本化法进行估价时，收益价值应按下式计算：

  • 4.3.6收益期应根据土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿

  • 4.3.7持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时

  • 4.3.8净收益可通过租赁收入测算的，应优先通过租赁收入测

  • 4.3.9净收益不可直接通过租赁收入测算的，应根据估价对象

  • 4.3.10收益法估价中收入、费用或净收益的取值，应符合下

  • 4.3.11测算净收益时，价值时点为现在的，应调查估价对象

  • 4.3.12期末转售收益应为持有期末的房地产转售价格减去转

  • 4.3.13测算净收益时，应根据净收益过去、现在和未来的变

  • 4.3.14报酬率宜选用下列方法确定： 1市场提取法：选取

  • 4.3.15资本化率宜采用市场提取法确定。其中的综合资本化

  • 4.3.16收益价值的计算，应符合下列规定： 1对土地使用

  • 4.3.17自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值

• 4.4 成本法

  • 4.4.1运用成本法进行房地产估价时，应按下列步骤进行：

  • 4.4.2成本法估价时，对包含土地和建筑物的估价对象，应选

  • 4.4.3测算房地产重置成本或重建成本，应符合下列规定：

  • 4.4.4测算土地成本和土地重置成本，可采用比较法、成本法

  • 4.4.5测算建筑物重置成本或重建成本，可采用单位比较法、

  • 4.4.6各项必要支出及应得利润的测算，应符合下列规定：

  • 4.4.7建筑物折旧应为各种原因造成的建筑物价值减损，并应

  • 4.4.8测算建筑物折旧，可选用年龄-寿命法、市场提取法、

  • 4.4.9采用年龄-寿命法测算建筑物折旧后价值时，可选用下

  • 4.4.10建筑物有效年龄应根据建筑物的施工、使用、维护和

  • 4.4.11建筑物经济寿命应自建筑物竣工时起计算，可在建筑

  • 4.4.12采用市场提取法测算建筑物折旧时，应先从交易实例

  • 4.4.13采用分解法测算建筑物折旧时，应先把建筑物折旧分

  • 4.4.14测算建筑物折旧时，应到估价对象现场，观察、判断

  • 4.4.15成本价值的计算，应符合下列规定： 1对估价对象

  • 4.4.16在建工程和新近开发完成的房地产，采用成本法估价

  • 4.4.17成本法测算出的价值，宜为房屋所有权和土地使用权

• 4.5 假设开发法

  • 4.5.1运用假设开发法进行房地产估价时，应按下列步骤进行

  • 4.5.2假设开发法估价时，应选择具体估价方法，并应符合下

  • 4.5.3假设开发法的估价前提应根据估价目的、估价对象所处

  • 4.5.4选择最佳开发经营方式时，应先调查估价对象状况、估

  • 4.5.5后续开发经营期应根据估价对象状况，未来开发完成后

  • 4.5.6后续开发的必要支出应根据估价对象状况、未来开发完

  • 4.5.7开发完成后的价值测算，应符合下列规定： 1不应采

  • 4.5.8动态分析法中折现前开发完成后的价值测算，应符合下

  • 4.5.9静态分析法中开发完成后的价值，可为假设未来开发完

  • 4.5.10动态分析法中的折现率，应为类似房地产开发项目所

  • 4.5.11静态分析法中后续开发的投资利息的计算基数，应包

  • 4.5.12静态分析法中后续开发的应得利润，应在明确其计算

  • 4.5.13动态分析法的开发价值，应为开发完成后的价值和后

• 4.6 其他估价方法

  • 4.6.1房地产估价除可选用比较法、收益法、成本法、假设开

  • 4.6.2运用基准地价修正法进行宗地估价时，应按下列步骤进

  • 4.6.3基准地价修正法估价时，应符合下列规定： 1在将基

  • 4.6.4运用路线价法进行土地估价时，应先在城镇街道上划分

  • 4.6.5运用标准价调整法进行房地产估价时，应先确定估价范

  • 4.6.6运用多元回归分析法进行房地产估价时，应先确定估价

  • 4.6.7运用修复成本法进行房地产价值减损评估时，应测算修

  • 4.6.8运用损失资本化法进行房地产价值减损评估时，应先预

  • 4.6.9运用价差法进行房地产价值减损或价值增加评估时，应

5 不同估价目的下的估价

• 5.1 房地产抵押估价

  • 5.1.1房地产抵押估价，应区分抵押贷款前估价和抵押贷款后

  • 5.1.2房地产抵押贷款前估价，应包括下列内容： l评估抵

  • 5.1.3抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，不得高估假

  • 5.1.4评估待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值

  • 5.1.5抵押房地产已出租的，其假定未设立法定优先受偿权下

  • 5.1.6抵押房地产的建设用地使用权为划拨方式取得的，应选

  • 5.1.7由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权需要

  • 5.1.8抵押房地产为按份共有的，抵押价值或抵押净值应为抵

  • 5.1.9抵押房地产为享受国家优惠政策购买的，抵押价值或抵

  • 5.1.10房地产抵押估价用于设立最高额抵押权，且最高额抵

  • 5.1.11在进行续贷房地产抵押估价时，应调查及在估价报告

  • 5.1.12房地产抵押贷款后重估，应根据监测抵押房地产市场

  • 5.1.13重新评估大量相似的抵押房地产在同一价值时点的市

• 5.2 房地产税收估价

  • 5.2.1房地产税收估价，应区分房地产持有环节税收估价、房

  • 5.2.2房地产税收估价，应兼顾公平、精准、效率和成本。对

  • 5.2.3房地产持有环节税收估价，各宗房地产的价值时点应相

• 5.3 房地产征收、征用估价

  • 5.3.1房地产征收估价，应区分国有土地上房屋征收评估和集

  • 5.3.2国有土地上房屋征收评估，应区分被征收房屋价值评估

  • 5.3.3被征收房屋价值评估，应符合下列规定： l被征牧房

  • 5.3.4用于产权调换房屋价值评估，应符合下列规定： 1用

  • 5.3.5房地产征用估价，应评估被征用房地产的市场租金，为

• 5.4 虏地产拍卖、变卖估价

  • 5.4.1房地产拍卖估价，应区分司法拍卖估价和普通拍卖估价。

  • 5.4.2房地产司法拍卖估价，应符合下列规定： l应根据最

  • 5.4.3房地产普通拍卖估价，可根据估价委托人的需要，评估

  • 5.4.4房地产变卖估价，宜评估市场价值。

• 5.5 房地产分割、合并估价

  • 5.5.1房地产分割、合并估价，应分别以房地产的实物分割、

  • 5.5.2房地产分割估价，不应简单地将分割前的整体房地产价

  • 5.5.3房地产合并估价，不应简单地将合并前的各部分房地产

• 5.6 房地产损害赔偿估价

  • 5.6.1房地产损害赔偿估价，应区分被损害房地产价值减损评

  • 5.6.2被损害房地产价值减损评估，应符合下列规定： 1应

• 5.7 房地产保险估价

  • 5.7.1房地产保险估价，应区分房地产投保时的保险价值评估

  • 5.7.2房地产投保时的保险价值评估，宜评估假定在价值时点

  • 5.7.3保险事故发生后的财产损失评估，应调查保险标的在投

• 5.8 房地产转让估价

  • 5.8.1房地产转让估价，应区分转让人需要的估价和受让人需

  • 5.8.2房地产转让估价应调查转让人、受让人对转让对象状况

  • 5.8.3已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转

  • 5.8.4以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让估价，估

  • 5.8.5保障性住房销售价格评估，应根据分享产权、独享产权

• 5.9 房地产租赁估价

  • 5.9.1房地产租赁估价，应区分出租人需要的估价和承租人需

  • 5.9.2以营利为目的出租划拨建设用地使用权上的房屋租赁估

  • 5.9.3保障性住房租赁价格评估，应根据货币补贴、实物补贴

• 5.10 建设用地使用权出让估价

  • 5.10.1建设用地使用权出让估价，应区分出让人需要的估价

  • 5.10.2出让人需要的建设用地使用权出让估价，应根据招标

  • 5.10.3意向用地者需要的建设用地使用权出让估价，应根据

  • 5.10.4建设用地使用权出让估价应调查出让人对交付的土地

  • 5.10.5当出让人需要的建设用地使用权出让估价采用假设开

  • 5.10.6当意向用地者需要的建设用地使用权出让估价采用假

• 5.11 房地产投资基金物业估价

  • 5.11.1房地产投资基金物业估价，应区分房地产投资信托基

  • 5.11.2房地产投资信托基金物业评估，根据房地产投资信托

  • 5.11.3信托物业价值评估，应符合下列规定： 1应对信托

  • 5.11.4已出租的信托物业价值评估，应进行租赁状况调查和

  • 5.11.5信托物业状况评价，应对信托物业的实物状况、权益

  • 5.11.6信托物业市场调研，应对信托物业所在地区的经济社

  • 5.11.7其他房地产投资基金物业估价，应根据具体情况，按

• 5.12 为财务报告服务的房地产估价

  • 5.12.1为财务报告服务的房地产估价，应区分投资性房地产

  • 5.12.2从事为财务报告服务的房地产估价业务时，应与估价

  • 5.12.3为财务报告服务的房地产估价，应根据相关要求，选

  • 5.12.4为财务报告服务的房地产估价，应根据相应的公允价

• 5.13 企业各种经济活动涉及的房地产估价

  • 5.13.1企业各种经济活动涉及的房地产估价，应区分用房地

  • 5.13.2企业各种经济活动涉及的房地产估价，应在界定房地

  • 5.13.3企业各种经济活动涉及的房地产估价，应根据企业经

  • 5.13.4企业各种经济活动涉及的房地产估价，应调查估价对

  • 5.13.5企业破产清算等强制处分涉及的房地产估价，评估价

• 5.14 房地产纠纷估价

  • 5.14.1房地产纠纷估价，应对有争议的房地产评估价值、赔

  • 5.14.2房地产纠纷估价，应根据纠纷的类型，按相应估价目

  • 5.14.3房地产纠纷估价，应了解纠纷双方的利益诉求，估价

• 5.15 其他目的的房地产估价

  • 5.15.1其他目的的房地产估价，应区分分家析产估价，为出

  • 5.15.2分家析产估价，应符合下列规定： 1应区分财产分

  • 5.15.3为出境提供财产证明的估价，应评估财产的市场价值。

  • 5.15.4为行政机关处理、纪律检查部门查处、检察机关立案

  • 5.15.5改变土地使用条件补地价评估，应调查变更土地用途

  • 5.15.6国有土地上房屋征收预评估，应为编制征收补偿方案

6 估价结果

• 6.0.1估价结果应包括评估价值和相关专业意见。

• 6.0.2在确定评估价值前，应对所选用的估价方法的测算结果

• 6.0.3在对测算结果进行校核和比较分析时，应做下列检查，

• 6.0.4估价基础数据和估价参数的来源或确定的依据或方法应

• 6.0.5综合测算结果的确定，应符合下列规定： 1对同时选

• 6.0.6最终评估价值的确定，应符合下列规定： l应根据未

7 估价报告

• 7.0.1估价报告应采取书面形式，并应真实、客观、准确、完

• 7.0.2叙述式估价报告应包括下列部分： 1封面； 2致估

• 7.0.3房地产抵押贷款前估价报告，应包括估价对象变现能力

• 7.0.4根据估价委托人的需要或有关要求，可在完整的估价报

• 7.0.5估价技术报告可按估价委托合同约定不向估价委托人提

• 7.0.6封面应包括下列内容： 1估价报告名称，宜为房地产

• 7.0.7致估价委托人函应包括下列内容： l致函对象，应写

• 7.0.8致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其

• 7.0.9目录应按前后次序列出下列估价报告各个组成部分的名

• 7.0.10估价结果报告、估价技术报告和附件的各个组成部分

• 7.0.11当按估价委托合同约定不向估价委托人提供估价技术

• 7.0.12估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师

• 7.0.13鉴证性估价报告的估价师声明应包括下列内容： 1

• 7.0.14非鉴证性估价报告的估价师声明的内容，可根据实际

• 7.0.15估价假设应针对估价对象状况等估价前提，作出必要

• 7.0.16估价假设和限制条件应说明下列内容： 1一般假设

• 7.0.17估价结果报告应包括下列内容： 1估价委托人，当

• 7.0.18估价技术报告应包括下列内容： l估价对象描述与

• 7.0.19附件应包括下列内容： 1估价委托书复印件。 2

• 7.0.20估价对象变现能力分析与风险提示，应较详细分析、

• 7.0.21当为成套住宅抵押估价或基于同一估价目的的大量相

• 7.0.22估价报告应做到图文并茂。纸质估价报告应装订成册

8 估价职业道德

• 8.0.1房地产估价师和房地产估价机构应回避与自己、近亲属

• 8.0.2房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业

• 8.0.3房地产估价师和房地产估价机构应正直诚实，不得作任

• 8.0.4房地产估价师和房地产估价机构应勤勉尽责，应搜集合

• 8.0.5房地产估价师和房地产估价机构在估价假设等重大估价

• 8.0.6房地产估价师和房地产估价机构应保守在执业活动中知

• 8.0.7房地产估价师和房地产估价机构应维护自己的良好社会

• 8.0.8房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单